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Le marché immobilier en Pologne (bilan pour 2020)

Le marché immobilier en Pologne (bilan pour 2020)

Bilan 2020 marche immobilier pologne

Cet article est un bilan de l'état du marché immobilier en Pologne pour l'année 2020, avec une visée informative.

Cette année a été particulièrement tumultueuse à cause de la pandémie de la Covid-19, qui a bouleversé la société polonaise et accentué des phénomènes déjà présents.

Nous verrons entre autres l'évolution des prix, si le dynamisme du marché de l'immobilier dans ce pays est resté le même mais aussi les perspectives pour 2021.

Notez que notre source a été ce rapport Forbes extrêmement utile.

Crise sanitaire et mutation de la société

Posons d'abord le contexte : un vent de panique s'est emparé du monde en février 2020 à cause d'un étrange virus chinois. Bien vite, de nombreux gouvernements ont imposé des restrictions sanitaires strictes.

La Pologne n'a pas tellement dérogé à la règle et de nombreuses personnes travaillant dans les services se sont vu imposées le télétravail. Ce fut le triomphe de la réunion en ligne avec le travail à distance.

Ces faits ont logiquement provoqué de nouvelles approches pour chercher un logement ou pour l'investissement immobilier.

Une crise sans précédent avec un impact majeur sur l'immobilier polonais ?

Malgré une petite frayeur en mars et avril dernier, le marché de l'immobilier en Pologne s'est montré particulièrement résistant.

Une baisse sensible des prix s'est d'abord manifestée, à cause de l'incertitude ambiante puis les choses sont vite rentrées dans l'ordre. L'été dernier, l'optimisme est réapparu et les prix ont augmenté. Le marché immobilier polonais continue bel et bien sa tendance haussière depuis 2017.

Certaines villes ont même connu une forte hausse du prix de vente par mètre carré. Lublin fut la grande gagnante avec une augmentation de 13,2% annuelle. Kielce et Rzeszów ne sont pas en reste non plus et dépassent également les 10%.

Bilan immobilier 2020 en pologne

Index des prix des appartements - source Morizon.pl

Bilan immobilier 2020 en pologne

Index des prix des appartements - Source Morizon.pl

Bilan immobilier 2020 en pologne

Comparaison des prix entre 2019 et 2020 par villes.

Comme nous pouvons voir, il y a eu une petite frayeur sur le marché immobilier en mars et avril 2020. Les choses se sont ensuite rapidement arrangées. 

Nous notons aussi que la ville de Lublin a été la grande gagnante de l'an passé.

Bilan du marché primaire en 2020

Par rapport à 2019, plus d'appartements ont été mis sur le marché en 2020. Un peu plus de 140 000, soit une hausse de 9%.

Si les promoteurs se sont vu délivrés moins de permis de construire sur la même période, les investisseurs particuliers en ont eu plus (+2,4% en 2020).

Il faut savoir que le Trésor public a limité les ventes de terrains, malgré une forte demande. Les investisseurs ont toutefois connu un regain d'optimisme en mai dernier, que ce soit pour acheter une maison, un appartement ou pour sa vente.

Bilan immobilier 2020 en pologne

Nombre de nouveaux appartements en 2020

Bilan immobilier 2020 en pologne

Types de biens immobiliers demandés en 2020

Nous voyons qu'en décembre 2020, il y a eu une nette augmentation d'appartements disponibles. Sur l'ensemble de l'année, il y a eu + 7 % d'appartements livrés par rapport à 2019. 

Nous constatons également que l'offre des appartements domine nettement le marché par rapport aux parcelles et maisons et cette dominance du marché est de l'ordre de 48% environ en moyenne pour 2020.

Prévisions urbaines

La crise du Coronavirus a-t-elle pour autant fait fuir en masse les gens des grands centres urbains vers la campagne ? Il n'en est rien.

La démographie mondiale continue à s'urbaniser. Ceci est un fait et la Pologne ne déroge pas à la règle. Les villes demeurent des centres culturels majeurs attirant les travailleurs et une forte demande pour des studios après la pandémie semble plausible. T2 et T3 en banlieue proche pourraient également avoir la cote.

À ce propos, la stratégie de certains investisseurs immobiliers est de lorgner sur des surfaces commerciales afin de les transformer en résidences. Les villes connaissant une forte croissance seront évidemment privilégiées.

Le confinement, le restrictions et la frilosité de certaines banques pour octroyer des prêts immobiliers n'ont toutefois pas refroidit de nombreux professionnels du secteur pour l'achat et la vente de biens, surtout pour les surfaces sous 50m².

Bien entendu, malgré la position de force des vendeurs, la plupart des gens continueront à chercher le meilleur rapport qualité/prix, avec si possible jardin ou/et balcon. Avec les nombreux travailleurs mis en télétravail, la nécessité d'une pièce servant exclusivement de bureau se fait aussi sentir. Mentionnons également les maison mitoyennes qui sont moins chères que les maisons individuelles.

Propos inspirés par Andrzej Gutowski, Konrad Płochocki, Joanna Chojecka et Marcin Jańczuk.

Appartements clés en main : les grands gagnants ?

Qu'on se le dise, la grande tendance est d'arriver dans un appartement pour y habiter immédiatement. Le gain de temps est énorme, notamment pour les jeunes travailleurs et travailleuses pressé.e.s. Des logements conceptuels et proposant autre chose que les fameux meubles scandinaves ont même de quoi surprendre.

Certains acheteurs profitent toutefois d'un certain flou juridique autour du statut "développeur" afin d'aller loin dans l'optimisation d'un bien inachevé avec un grand choix de matériaux et une certaine liberté dans la rénovation. Si on parle de logement social, un tarif préférentiel peut même être proposé sous certaines conditions. La TVA peut aussi descendre à 8% dans le cadre de certains programmes et selon la superficie (300 m² pour une maison et 150 m² pour un appart).

Les finitions sont en général plus soignées si un acheteur souhaite investir dans un logement pour y vivre et le home staging gagne en popularité. Malgré les restrictions de mars 2020 et le gel de certains travaux, la demande "développeur" devrait perdurer et devenir propriétaire en Pologne reste un placement sûr.

Propos inspirés par Paulina Gajewicz, Grzegorz Smoliński, Izabela Kucharska, Dawid Wrona, Karolina Karwowska-Gajżewska, Andrzej Gutowski, Angelika Kliś et Andrzej Miś.

Quid des terrains constructibles ?

La fluctuation des prix des terrains résidentiels a refroidit de nombreux investisseurs potentiels, tandis que d'autres ont été satisfaits d'avoir acheté avant la crise. Les changements concernant l'offre et la demande n'ont pas été si significatifs sur l'année, notons toutefois un fort rebond au troisième trimestre, lorsque les restrictions étaient moins fortes qu'au printemps et en hiver.

Les prix des terrains augmentant sans cesse, il est pertinent d'acheter rapidement des parcelles situées dans des localités encore sous-cotées mais à fort potentiel, afin de bien spéculer.

En outre, au niveau législatif, des facilités d'achat ont été adoptées par le Sénat polonais. Division de parcelle, fusion, transformation, bon plan suite à liquidation... Les possibilités ne manquent pas.

Les entreprises préfèrent naturellement le centre-ville ou la périphérie proche, tandis que certains promoteurs s'intéressent à la grande banlieue pour des projets résidentiels. Globalement, le centres urbains demeurent très attrayants. Trouver des terrains attractifs peut cependant être assez difficiles dans certains secteurs, comme Gdansk-Sopot-Gdynia .

Acheter un appartement pour de l'immobilier locatif ou proposer une maison à vendre  demeurent des stratégies gagnantes, vu que la hausse de la valeur est constante et affirmée.

Notons que certains projets immobiliers peuvent être favorisés par des communes si certains biens sont cédés au secteur public, ou dans le cadre d'une rénovation d'immeuble.

Propos inspirés par Anna Skubis, Cezary Chybowski et Rafał Zdebski.

Le courtage immobilier en Pologne : une fragmentation ?

Malgré certaines prévisions apocalyptiques durant la première moitié de 2020, les courtiers en immobilier n'ont pas chômé. Avec l'augmentation des prix et l'abondance de clients qui perdurent, le secteur immobilier confirme son optimisme en Pologne et se porte bien.

Ce qui a surtout changé à partir de mai dernier fut la distanciation sociale avec la clientèle dans le respect des restrictions sanitaires. De même, nous avons assisté à une plus grande démocratisation de la visioconférence, des vidéos promotionnelles et de la visite virtuelle. Bien entendu, les clients et curieux sont progressivement retournés dans les agences immobilières pour des rendez-vous traditionnels.

Les professionnels du milieu bien établis ont été au final très peu chamboulés. La crise a simplement provoqué un assainissement du marché et les personnes les moins sérieuses et motivées ont cessé leur activité.

Autre fait intéressant : de nombreuses agences ont cherché à développer leur présence sur les réseaux sociaux. De nos jours, les professions de l'immobilier ont évolué et nécessitent la concordance de multiples professionnels de la technologie et du marketing, afin de rester compétitifs.

Les courtiers immobiliers ont également affirmé de nouveau leur volonté d'indépendance, malgré la relative jeunesse du secteur en Pologne. Nombreux sont ceux et celles qui créent leur propre entreprise après suffisamment d'expérience dans le secteur.

Propos inspirés par Piotr Borkowski et Piotr Turalski.

Un impact sur le prêt immobilier ?

Les banques se sont montrées assez frileuses avec les incertitudes de l'année 2020 et ont surtout cherché à augmenter leur marge. Taux bas, apports plus importants, secteurs à risque fortement impactés comme la restauration... Il est logique que le secteur bancaire se soit montré pessimiste, bien qu'au cas par cas, certaines entreprises s'en sont mieux sorties que d'autres et ont rassuré les banques.

Nombreux ont été les emprunteurs à ne pas se décourager et à chercher à pérenniser leur projet, surtout après mars et avril 2020 au pic de l'incertitude.

Un taux de croissance intéressant pourrait bien revenir en 2021 pour l'économie polonaise. Les professionnels prendront naturellement en compte l'évolution des modes de vie comme le télétravail.

Bilan 2020 sur l'immobilier en Pologne

Comparaison entre Janvier 2020, Juillet 2020 et Décembre 2020 des contributions des banques

Bilan 2020 sur l'immobilier en Pologne

Valeur des prêts hypothécaires accordés entre le 1er et 4ème trimestre 2020

Premièrement, nous voyons que le montant de la contribution propre pour acheter un bien immobilier auprès d'une banque a surtout été au plus fort juste après la première vague pandémique, autour de juillet 2020.

Ensuite, en octobre de la même année, il apparaît que le nombre de prêts accordés a bien augmenté face au printemps, tandis qu'en concomitance, la valeur des prêts a elle aussi augmenté.

Enfin, il est visible que la valeur des prêts hypothécaires a baissé lors du second semestre 2020 par rapport au premier, pour ensuite repartir légèrement à la hausse au troisième.

Prévisions immobilières pour 2021

Un regain d'optimisme semble s'opérer durant le premier trimestre 2021. Les banques se montrent plus ouvertes avec des taux d'intérêt bas.

Un fait intéressant est la réorganisation des espaces dédiés aux bureaux. De nos jours, avec les avantages financiers du télétravail, une remise en question s'opère et beaucoup d'entreprises n'ont plus besoin d'autant d'espace de travail.

Le "bureau flexible" s'impose progressivement en tant que nouveau modèle standard. Il permet à l'offre immobilière de s'adapter au client selon ses besoins, désormais souvent changeants. Le coworking avec équipements semble aussi avoir de beaux jours devant lui. Nous constatons ce type d'offre dans les grandes villes polonaises telles que Cracovie ou encore Wroclaw.

Est-ce la fin des bureaux traditionnels ? Plutôt une mutation en de plus petits espaces selon les besoins, surtout pour la génération des Millenials qui cherchent avant tout la flexibilité tout en profitant de tarifs avantageux.

Propos inspirés par Anna Gołąb et Piotr Borkowski.

Et l'immobilier de luxe ?

Le marché primaire de Varsovie pesait 779 millions de PLN en 2019. Malgré la crise de 2020, une certaine stabilité s'est constatée dans l'immobilier de luxe. La pierre de haut standing tend apparemment à rassurer les investisseurs malgré les aléas politiques et sanitaires.

Un appartement luxueux avec possibilités d'optimisations élevées demeure une bonne manière de diversifier son portefeuille, même lors des périodes pessimistes. D'autant plus que la Pologne s'est montrée résiliante et a eu l'une des plus fortes croissance des pays européens il y a deux ans, ce qui attire de riches investisseurs, surtout dans le capitale polonaise.

Varsovie continue d'attirer des gens dans les affaires, artistes de renom, sportifs professionnels etc. En 2019, un appartement de Śródmieście a même été vendu pour la coquette somme de 17 millions de PLN, soit plus de 3 700 000 euros ! Pas de quoi rougir face à des mégapoles et grandes capitales. Le quartier Śródmieście est effectivement très attractif et un bien immobilier situé dans un endroit de choix est une bonne stratégie afin de protéger son capital contre l'inflation.

Bien entendu, toutes les banques ne feront pas les yeux doux si le client, même fortuné, se lance dans l'immobilier locatif au lieu d'en faire son logement personnel et proposeront probablement des taux plus élevés.

Propos inspirés par Angelika Kliś, Paweł Wysocki et Janusz Iracki.

2021 : nouvelles réglementations ?

2021 marque l'obligation d'acheter des matériaux avec meilleure performance énergétique. Ceci augmente certes le coût de construction mais permet de faire des économies substantielles à long terme. Il y a fort à parier que nous verrons de plus en en plus de panneaux solaires et de pompes à chaleur à l'avenir.

La vente de biens immobiliers aux enchères par e-bidding s'est bien développée. Il faut aussi savoir qu'une entrepreneur peut bénéficier de nouvelles formes de protection contre des vices se trouvant dans un bien immobilier. Aussi, par exemple, la taxe immobilière de 2021 sera de 24,84 zl par m² pour un bâtiment commercial et 0,85 pln pour un immeuble résidentiel.

Des mutations à ne pas négliger

La location longue durée a étonnamment bien résisté en 2020, de manière bien meilleure que la location courte durée. De nombreuses personnes ont du revoir leurs exigences à la baisse en abandonnant momentanément l'idée d'être propriétaire mais plutôt locataire.

Toutefois, certaines personnes ont profité de prix cassés l'été dernier avec des prix similaires à l'hiver. La location à court terme devrait aussi devenir encore plus encadrée en Pologne, refroidissant des propriétaires. La ville d'Amsterdam a par exemple interdit la location à court terme dans trois quartiers et les amendes peuvent se chiffrer en plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Il est certain qu'un logement durable pour du long terme demeure plus important que les besoins des touristes.

De même, des entreprises, même étrangères, sont implantées sur le marché polonais et proposent des offres adaptées aux évolutions sociales, avec des espaces proposant de multiples services.

Propos inspirés par Monika Kowalczyk, Sławomir Imianowski, Józef Kajta, Sławek Muturi et Jacek Kusiak.

Notre agence immobilière est très enthousiaste afin de préparer l'après-Covid et à notre humble avis, l'année 2021 sera riche en opportunités dans le secteur immobilier en Pologne !

Contactez-nous sur notre site immobilier si l'investissement dans ce pays vous intéresse, ou pour n'importe quelle information.

NDLR : Afin de rédiger l'article, nous rappelons que nous nous sommes grandement inspirés de cette source et de notre connaissance du marché immobilier polonais.

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